在房地产行业，融信中国(03301)是少数几家被低估的公司之一，19年来PE仅为4.5倍，远低于该行业7.71倍的中值，仅为中国奥林匹克公园(03883)市值的60%左右，后者的销售额与此相当。
有趣的是，当市场“热爱真相”时，最了解公司的人不断增加他们的股份以表达他们的乐观态度。智通财务APP获悉，融信董事长欧宗红控股的鼎鑫股份有限公司自去年以来不断增持公司股权。今年迄今已增持9次，累计增加78,773,400股，平均价格为每股9.06港元。在-12港元范围内，持股比例由年初的62.16％上升至64.81％。
在低估的背后，市场不仅低估了过去两年合同销售额翻倍增长对短期收入和利润的贡献，而且忽视了高质量和充足土地储备的长期增长预期。
谨慎，低溢价，较厚的保证金空间
融信自2003年成立以来，已从福州迁至全国，并深入培育了核心城市群。以原有的重点城市为核心，已扩展到卫星城市，具有明显的溢出需求，净人口流入和新兴工业规划。
自年初以来，该公司不断扩大核心城市和地区的土壤储备。据不完全统计，截至目前，融信已直接参与18宗新征地，新增建筑面积170多万平方米，土地总价格约104.8亿元。
根据Wind数据，融信将在今年上半年重点扩大长三角城市群。在现有的苏州和杭州城市，土地储备的扩张也将进入温州市场。这符合上半年主流住房企业。土地的趋势是一样的。此外，郑州，九江和重庆也是融信增加投资的领域。
融信上半年征地的另一个特点是谨慎，平均溢价率约为17%。温州的苍南、郑州高新区、绍兴的嵊州和广东的江门都以基价交易。湖州市五星保险费率为0.13%。其中，温州的土地市场尤其活跃，融信的重点布局在温州。大多数房地产企业的保险费率都在30%以上。相比之下，融信的低溢价率意味着温州未来经济发展时房价的利润率将相对较大。
一个例外是重庆玉北地块的地价超过90%，主要是因为它的不足。据了解，近五年来，该地块所在的惠兴没有土地流转，周边地区是一个成熟的住宅区，所有的生活配套设施都比较，附近新建商品房很少，区域市场短缺比较明显。
未来的生长取决于土壤的储存。据智通财经应用，融信现有的土地储备仍能支撑其稳定增长。截至2018年底，土壤总库容约2541.6万平方米，是当年合同建筑面积的4.5倍。这些土壤储量分布在39个城市，其中80%以上位于一线和二线城市。
从征地方式来看，今年上半年主要以招标拍卖为主。与此同时，值得注意的是，6月4日，融信中国在一级和二级方式共花费了18.19亿元，赢得了郑州市6个高新区。该地块已成为该公司今年的单笔土地交易。一级联动将以较低的成本提前锁定大量优质土地资源，为增加未来综合利润空间提供一定的保障。
总体上看，上半年融信比较谨慎。事实上，在2018年的业绩会议上，融信管理层表示，2019年的重点是降低杠杆率，持谨慎态度，今年将销售收益的30%至50%作为投资预算。
从整体环境的角度来看，“房源不炸”在主调下，稳定不仅是房地产市场，也是土地摄影。土地市场的过热已经通过行政手段加以抑制，今年大多数住房公司都大幅减缓了土地使用速度。根据Kerry数据，与2018年同期相比，各梯队住宅公司的土地销售比例有所下降，信用也与趋势一致。
关注长三角，可以预期增长
今年3月，融信管理层在业绩会议上透露，今年的可交付价值为2000亿元，比去年增加了300亿元。主要分布在长江三角洲，占52.3%，其次是海峡西岸，占20.7%。
目前，融信已进入九大核心城市群，即海峡西岸，长江三角洲，长江中游，大湾区，京津冀，中原，成都-重庆，西北和山东半岛城市群，加上今年新进入的市场。融信的布局有40多个城市。从去年和今年上半年的布局来看，长三角地区仍是融信最重要的“粮仓”。
值得一提的是，长三角不仅是金融信贷布局的重点，也是其他住房企业不可或缺的地方。据统计，截至2018年底，长三角城市群代表企业土地储备最高，占17.8%。今年上半年，长三角城市群前10名企业排名，约占2348亿元，高于中西部城市群1676亿元，面积3319万平方米，仅次于中西部地区603万平方米。
各大住宅企业加大对长三角地区布局的力度，从地区经济增长潜力出发。随着长三角一体化战略的发展，预计会吸引更多的人，这是支撑房地产需求的重要因素之一。
与其他住房公司相比，融信在长江三角洲的土地储备比例相对较高。凭借其在长三角地区的主要优势，融信仍可以保持良好的销售增长。
合同销售保持增长和债务结构优化
土壤储备的增加需要财政支持。据了解，合同销售仍在增长，而债务结构继续优化，为随后的土地收购和开发提供了坚实的支持。
根据公告，今年1至6月，融信实现合同销售总额约566.78亿元，同比增长3.93％;总承包建筑面积约为281.98万平方米，同比增长11.08％。该公司已完成年销售额的40.49％。多年来，融信已经能够完成过度成就的目标。此外，其销售高峰期主要集中在下半年。下半年的销售增长率通常高于上半年，因此完成既定目标并不困难。。
6月份，融信集团合同总销售额约103亿元，比上年增长2.33%。虽然合同建筑面积减少了28.07%，至32.6万平方米左右，但平均合同价格比上年增长了43.52%，约为3.1万元/平方米。按环比计算，平均合同价格的上涨超过了合同建筑面积的下降。
年初以来，信贷还通过发行新的美元债券、回购和注销旧美元债券、提前赎回私人公司债券，优化了债务结构，降低了融资成本。去年，该公司的净负债率比去年下降了54个百分点，至105%，而今年的目标是低于90%。
近日，融信间接子公司融信（福建）投资集团有限公司公开发行不超过40亿元的公司债券，该债券分为两条批发线，其中“19融信01”发行规模为28.5亿元，票面利率为6.45％，债券期限（2+2）年;“19融信02”发行规模11.5亿元，票面利率6.78％，债券期限为（3+2）年，募集资金用于偿还即将到期的公司。债券。
据了解，本次债券发行的利率低于融信整体融资成本7.09%。在控制杠杆的前提下，融信通过将旧债换成低利率新债，改善债务结构，降低融资成本，同时为增加利润腾出空间。
随着销售回报的增加和债务比率的下降，底气对土壤储备的扩张将更加充分。本公司自身具有较强的除污能力，拆除周期约为3年，土壤储存价值和新产品已转化为销售，支持性能将继续提高。