距离宝龙地产中期业绩媒体发布会还剩几分钟，一些投资者仍停留宴会厅围着几位高管讨论，这让原定于11点15分钟开始的业绩会，不得不往后顺延了几分钟。
无暇多作休整，总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总经理刘泊暘，很快出现在媒体面前。
“今年上半年公司成绩还是不错的。”许华芳开场直言，或许这份业绩，让四位管理层神色显得轻松。以至于在的问答环节，出生于澳门的总裁先生在普通话与粤语的熟练切换中，与媒体聊得风生水起。
数据显示，由于各业务分类收入均有所增长，2019年上半年，宝龙地产录得总收入约为122.51亿元，较2018年同期增加约32.0%。其中，物业销售收入约为104.98亿元，同比增长32.6%，租金及物业管理服务收入13.91亿元，同比上升31.2%。
上半年，宝龙地产录得公司拥有人应占利润约为18.03亿元，同比增加约35.6%，核心盈利约为18.52亿元，同比增加约50.9%；公司拥有人应占核心盈利约为12.45亿元，同比增长48.9%；每股基本盈利约为45.1分，较2018年同期增加约35.4%。
但在具体销售规模方面，虽然已将目标从年初的500亿上调到550亿元，许华芳还是表示，宝龙没有冲规模的冲动和角度，未来定位肯定是以商业为主。
“没有冲规模的冲动”
前七月，宝龙地产合约销售总额约为350.6亿元，同比上升72.5%，合约销售总面积约为214.13万平方米，同比增加约50.7%。按照年初500亿元的销售目标计算，完成度达到70.1%。
基于土地储备以及市场环境，宝龙在中期业绩报告中宣布将全年目标上升10%至550亿元。许华芳称，他期待在销售规模上能实现进一步的突破。
他介绍，根据下半年供货和可销货源的统计，宝龙总共有630亿的货值，其中长三角大头，比重达78%，因此对完成550亿的指标还是很有信心的。
不过虽然规模的步子迈的很小，但按照许华芳的计划，未来三年宝龙的销售规模要按照年复合30%的增长速度往前前进，其中商业年复合增长率25%，酒店15%。
据此计算，2020年宝龙销售目标预计是715亿元，2021年大约930亿元，到了2020年能够突破千亿大关，达到1208亿元。
土地存量以及高度聚焦长三角布局是许华芳的策略，观点地产新媒体了解到，2019年上半年，宝龙累计拿地32宗，土地权益款是90亿元，平均地价5100元，溢价率12%。
截至目前，宝龙总土地储备2440万平方米，其中正在开发约1580万平方米，作为未来发展约860万平方米，平均地价2700元，可售资产存量达3000亿元，长三角占比达73%。
“拿地有两个关键的特点”，许华芳指出，一是宝龙超过七成的土地储备集中在长三角，这种深度聚焦还会继续，做特色的长三角公司。
其次，随着土地商业配套条件增多，注重住宅、商业销售并举的宝龙在土地获取上有了比较的优势。观点地产新媒体了解到，2019年上半年宝龙物业销售收入104.98亿元，其中商业物业销售收入占比三成，达30.97亿元。
“我们很多项目都是直接跟政府购地洽谈，相比别的公司，提早知道规划，提早作出产品优势。”许华芳反复强调，住宅不是宝龙的优势，商业才是。
从宝龙目前的资产来看，包括住宅、商业在内的销售物业占比达84%，自持物业接近两成，许华芳表示，未来自持商业的规模依然会加大。因此在这种发展逻辑下，宝龙没有冲规模的冲动。
不过，在市场仍处于严格调控以及行业销售增速普遍放缓的大背景下，为了实现规模与利润的增长，许华芳披露宝龙下半年会做两个动作：一是适当促销，增加回款，而是谨慎拿地，在好的城市拿好的地。
“商业分拆主要在轻资产”
1992年成立，2003年发展商业地产，2009年登陆香港资本市场，2013年上海宝龙广场运营，2016年七宝宝龙城和杭州滨江宝龙城两个项目相继落成。如今，宝龙将自己定位为“内地专注在商业管理的公司”。
目前，宝龙是将住宅物业和商业物业装在同一个上市平台上，去年9月末，宝龙发布公告称，欲将商业管理业务独立拆分上市。外界大概率以为，宝龙要将商业资产打包分拆，以寻求更大的资产价值。
这显然是误解，“这次分拆内容主要是轻资产部门，资产端还是在地产控股里面。”许华芳解释，这是从管理服务的角度分拆，未来持续性的合作就变成了甲乙方的合作，是子公司服务母公司。
按照许华芳的说法，分拆之后，商业管理业务模式希望能达到七三的比例，即70%的业务来源于母公司宝龙地产，30%通过收购管理公司或是收购商场管理权等轻资产扩张方式。
许华芳强调，轻资产是商业管理公司最主流的业务，但母公司也会加大支持。
截至6月底，宝龙旗下管理和经营的商业广场已达36家，另管理3家轻资产项目，投资物业的价值达到479.02亿；来自投资物业的租金收入和物业管理服务费收入约为13.91亿元，同比增长31.2%，其中物业管理服务收入7.56亿元，同比增长27.1%。
黄文钟介绍，2019年下半年宝龙会新开6家商场，年底大概会超过45家；2020年开10家，会超过55家；2021年规划开9家，累计会超过64家，商业规模进一步扩大。
“内部是高速增长期”，许华芳后来补充道，今年整个商业轻资产管理拓展也会有一定成绩，下半年可能会有几个项目推进。
在宝龙看来，分拆不仅能释放宝龙多年商业管理服务的价值，也能让团队、品牌在市场上寻找更大的发展空间，除此之外，对宝龙地产本身也有多种益处。
廖明舜指出，首先分拆之后多了一些股本进来，会让宝龙地产财务指标有所改善；其次商业集团的上市PE会高于现在的“1238”宝龙地产；，两者是互助的作用，会给房地产项目加分。
至于在商业运营提升方面，观点地产新媒体了解到，目前宝龙已经与腾讯合资成立科技公司，推进商业数字化，意在对存量数据进行挖掘和梳理后，应用到具体场景中，形成智能化服务生态。
以下为宝龙地产控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：早前有公告出来说公司计划分拆商业管理业务，分拆原因是什么以及目前进展如何？主要包含哪些资产？这一块资产分拆出来以后，宝龙地产主要业务还有哪些？未来宝龙地产跟宝龙商业的发展目的是什么？
许华芳：商业集团我们做了很多年，到了比较独立成长的阶段，这一块是希望释放他们的活力，让团队、品牌能在市场上独立发展。而且某种程度来讲，除了做自身项目以外，还有做轻资产，未来市场化是更有发展空间的。
这次分拆内容主要是轻资产部门，资产端还是在母公司的，这部分业务分拆是管理公司服务的角度，所以未来持续性的合作还是甲乙方的合作，是子公司服务母公司业务范畴，再加上境外的。
按照联交所要求的计划在推进，现在也没有时间表，反正在积极往前推进，当然希望越快越好。
没有明确的目标，可以看到今年45个商场，明年会有10个商场开业，后年有9个商场开业。内部是高速增长期，今年整个商业轻资产管理拓展也会有一定成绩，下半年可能会有几个项目推进，所以持续高速增长这个角度是没有问题的。
现场提问：分拆之后，对宝龙地产的业务模式会不会有影响？对宝龙地产长的指标会不会有提升或者负债率怎么样？公司给它的支持怎么样？另外，宝龙今年有多少已售未结转？负债方面有没有更详细资料？因为今年人民币又升又跌，宝龙境外发债有没有受影响？
许华芳：在业务模式来讲，不会影响宝龙地产的业务，因为宝龙商业管理一直都是上市公司里面的，就算未来分拆都是上市公司下面的上市公司。
我们的母公司是上市公司，分拆完之后，都是宝龙地产下面的。
我没有承诺支持这些动作，地产这几年的增长很快，快的同时，地产商业持有比例也是提高的。
地产母公司给的相应支持是加大了，同时分拆之后的业务模式希望是七三比，70%是母公司，30%是轻资产市场。
业务模式是去外面吸收，会收购，但不是重资产收购，是收购管理公司或是收购商场管理权的业务模式，这是最主要的业务。
廖明舜：分拆后对宝龙地产财务指标应该有所改善，上市之后多了一些股本进来，这是个改善。
第二个改善，商业集团的上市估值会高于现在宝龙地产。第三个改善，因为两个是互助的作用，也是给房地产加分的项目。
刘泊暘：目前权益已售未结算资源是281亿，按照现在的指标，下半年将结转120亿。
许华芳：今年上半年公司负债率控制得挺好，下半年也希望能够稳定，当然要根据销售的情况和市场的情况的，我只能理解大概是这样。
其实我们刚刚批了5.5亿美元的额度，主要用途是明年7月有一个5.5亿美元到期。
我们刚刚发了4年期是挺好的价钱，如果很好的价钱，我们会考虑。如果是正常的，就是会控制往，因为我们都会保持着指标的。
现场提问：下半年会不会比较进取去冲规模？分拆那一部分，现在八成商业营运，两成是住宅管理部分，未来会不会都是倾向于买商业的？
许华芳：从特色来讲，我们是专注在商业管理的公司，未来定位肯定是商业为主，住宅不是我们的优势，也不是我们的特点。
从面积角度来讲，物业公司都是海量规模，我们不会以这个方向作为重点，我们的优势是商业。
至于冲规模，其实负债没有什么增加，指标是下降了，本质上来讲我们是靠自身内生性来成长，所以也没有冲规模的冲动和角度，很大程度上这几年增长是长三角选址战略选对了。
长三角一体化战略目标效果还是很好的，简单地来说就是拿地拿对了，这是最主要的增长。
从拿地角度来讲，我们会稳定的。这几年还是比较稳定拿到土地，今年拿到23块地，下半年也拿了几块了，平均溢价率是12%左右。
冲规模角度是企业要借很多钱，拿地也很多，也拿很贵，因为要冲规模。我们更大程度上，逻辑是不借贵钱，不拿贵地，专注在把产品做好，这是基本的几个动作。
今年基数还是小的，在房地产企业中，我们还是中小型公司，顶多算是中型公司，所以复合增长30%是舒服的。
根据市场，有更好的机会，我们更努力一点，也是希望有好的机会。
现场提问：3月份开始考核现金流，现在进展怎么样？今年考核公司回款怎么样？
许华芳：今年考核没有考核销售，只是考核现金流。
现场提问：现在的情况怎么样？
许华芳：很好。
现场提问：回款率的情况怎么样？
许华芳：回款率不算太高，都是80%左右，现在浙江有几个城市比较特别，要封顶才可以做按揭。就算我们宁波卖几十亿，但有几十亿是要封顶之后才可以开始按揭，所以这部分影响60%-70%。
现场提问：在买地方面，三四线会不会有调整？
许华芳：今年依然是正常的，二三四线都有，我们刚刚开完拓展会，目标会改变一下。
现在在长三角范围内，一半三四线依然好卖的，但有一半三四线城市就慢一点了。
其实市场还可以，因为长三角和珠三角有一个特别的情况，长三角是平均的，整个长三角相对均匀一点，珠三角就是广州、深圳一枝独大，可以这么理解。
我的逻辑是下半年会做两个动作，一是做适当的促销，就是多拿一些钱回来。并不是很厉害的促销，而是给一些优惠。
另外一点就是谨慎拿地，下半年要拿一些好一点的城市，好一点的地，三四线可以适当降低一点。
