前言

在2019年的小尾巴上，关于北京楼市下跌的问题引发了热议，根据社科院12月份《中国住房市场发展月度分析报告》指出，北京的房价下调速度要快于其它一线城市，与2017年4月份点相比，2019年11月份北京房价下跌约18.5%。

部分自媒体据此有北京房地产市场寒冬之说，什么跌掉一个首付，挂牌降价170万无人问津开始出现在我们的朋友圈，看空焦虑的情绪又开始在市场上出现。

那么上海呢？是否寒冬已至？

去年的上海楼市表现几何

我们来看2019上海楼市的几个面，

土地市场

根据中指院的数据统计，2019年上海共成交各类土地298宗，规划建筑面积合计2443.98万平方米，较18年的数据全年增长5%。

从成交结构来看，商品住宅用地成交占比大幅提升，商办用地成交占比下降明显。其中商品住宅用地成交666.1万方，同比增长78.07%。也就是说从供应端来看，市场并没有哑火，反而有所提升

从地价走势来看，整体19年的趋势就像被熨斗烫过一样，甚至有所下降，各类土地成交楼面均价为7943元/平方米，同比下降2.8%。其中商品住宅用地成交楼面均价为18645元/平米，同比下降30.55%，仅三宗地块溢价率超5%。

2015年以来上海商品住宅用地楼面价及溢价走势

//数据来源中指院

以往那种争破头拿地，地王频出的时代一去不复还。开发商变得更加理性和务实也更有默契，各种政策调控下还是不要去炒面粉的好。

住宅用地分布

从住宅用地成交区域分布来看，郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，市区成交占比不足10%，其中宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建筑面积均超过75万平方米。

2019年上海商品住宅用地成交区域分布

//数据来源中指院

地产大V卢俊老师说过，一个城市的成交必须保持一个金字塔形才是健康的，底部刚需必须夯实才能支撑得起楼市内循环，这符合当前上海城市建设节奏和开发方向。

上海楼市里的几个事实

上海2019年房价降了吗？

不，并没有，更没有所谓的暴跌。

从大家最关心的成交量和成交价格来看。

2019年上海商品住宅成交751.50万平方米，较18年同期上涨19.13%，处于近三年的成交高位。但是主要的成交量集中在三四月份的“小阳春”和八九月份，第四季度又降至全年低位。总的来说是稳中有升，整体平稳。

2015年以来上海商品住宅（不含保障房）成交面积走势

从成交价格来说，全年成交均价54090元/平方米，同比上涨1.88%，成交均价全年呈V字型波动，有波动但波动幅度不大。

2015年以来上海商品住宅（不含保障房）成交均价及环比变化

从商品住宅销售供应比来看，全年销供比为1.02，较18年同期上涨23.7%。从全年的供销波动幅度来看较18年平稳了许多，供求关系趋于均衡状态。

2015年以来上海商品住宅（不含保障房）销供比走势

改善型住房正在成为主流

以往我们说只要有购房资格，北上深可以闭着眼睛买，买到即赚到，没钱买大户型就想办法买三五十平的小户型，先上车等涨了再想办法改善置换。但是最近这几年情况大不同了。

上海楼市也迈入了改善时代，从最近三年的各面积段产品成交占比来看，90——120平方米的户型逐渐成为成交主力。